Chào bạn Minh Quang,

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục. Việc người có visa tạm trú như visa 482 mong muốn an cư lạc nghiệp bằng cách sở hữu một ngôi nhà tại Úc là một dự định rất chính đáng và hoàn toàn có thể thực hiện được. Rất nhiều người Việt cũng có chung thắc mắc này, và tin vui là người giữ visa tạm trú hoàn toàn có thể đủ điều kiện vay tiền ngân hàng (home loan) để mua nhà.

Tuy nhiên, quy trình và các yêu cầu sẽ có một vài điểm khác biệt quan trọng so với công dân hoặc thường trú nhân Úc. Dưới đây là những thông tin chi tiết để vợ chồng bạn tham khảo và chuẩn bị tốt hơn cho kế hoạch của mình.

Những điểm khác biệt chính khi người tạm trú vay mua nhà

So với thường trú nhân, người có visa tạm trú cần lưu ý những yếu_tố sau đây khi làm hồ sơ vay mua nhà:

• Sự chấp thuận của Ban kiểm soát Đầu tư Nước ngoài (FIRB): Đây là yêu cầu bắt buộc và quan trọng nhất. Hầu hết người không phải là thường trú nhân phải nộp đơn và được sự chấp thuận từ FIRB trước khi mua bất động sản. Theo quy định, người tạm trú thường chỉ được phép mua một căn nhà đã qua sử dụng (established dwelling) để làm nơi ở chính, không phải để đầu tư. Bạn sẽ phải bán căn nhà này trong vòng 3 tháng sau khi nó không còn là nơi ở chính của bạn nữa (ví dụ: khi bạn rời Úc hoặc chuyển đi nơi khác). Lệ phí nộp đơn cho FIRB sẽ phụ thuộc vào giá trị của bất động sản. Bạn có thể xem thông tin chi tiết và nộp đơn trực tuyến tại trang web chính thức của Foreign Investment Review Board (FIRB).
• Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (Loan-to-Value Ratio - LVR): Các ngân hàng và tổ chức cho vay thường sẽ thận trọng hơn với người vay là người tạm trú. Do đó, họ có thể yêu cầu bạn phải có số tiền đặt cọc (deposit) lớn hơn. Trong khi thường trú nhân có thể vay tới 95% giá trị căn nhà, người tạm trú thường chỉ có thể vay tối đa khoảng 80%. Điều này có nghĩa là bạn cần chuẩn bị sẵn ít nhất 20% giá trị căn nhà làm tiền đặt cọc, cộng thêm các chi phí khác.
• Bảo hiểm thế chấp của người cho vay (Lender’s Mortgage Insurance - LMI): Nếu bạn vay trên 80% giá trị căn nhà, bạn sẽ phải trả LMI. Tuy nhiên, như đã đề cập, việc vay trên 80% đối với người tạm trú là khá khó khăn. Một số ít ngân hàng có thể xem xét, nhưng chính sách của họ rất nghiêm ngặt.
• Lãi suất (Interest Rates): Một số ngân hàng có thể áp dụng mức lãi suất cao hơn một chút đối với người vay là người tạm trú do rủi ro được đánh giá là cao hơn. Tuy nhiên, nếu bạn có hồ sơ tín dụng tốt, thu nhập ổn định và thời hạn visa còn dài, bạn vẫn có cơ hội nhận được mức lãi suất cạnh tranh.
• Thời hạn của Visa: Đây là một yếu tố quan trọng mà ngân hàng sẽ xem xét. Họ sẽ muốn đảm bảo rằng thời hạn còn lại trên visa của bạn đủ dài để chứng minh khả năng trả nợ. Nếu visa của bạn sắp hết hạn, ngân hàng có thể yêu cầu bạn cung cấp bằng chứng về khả năng gia hạn hoặc con đường trở thành thường trú nhân.

Thủ tục vay mua nhà (Home Loan) cơ bản

Quy trình vay mua nhà về cơ bản sẽ tương tự như công dân Úc, nhưng có thêm bước xin giấy phép FIRB.

Bước 1: Tìm hiểu và xin phê duyệt trước (Pre-approval)
Trước khi tìm nhà, bạn nên liên hệ với một chuyên viên tư vấn thế chấp (mortgage broker), đặc biệt là những người có kinh nghiệm làm việc với người tạm trú. Họ sẽ giúp bạn đánh giá khả năng vay, so sánh các sản phẩm từ nhiều ngân hàng và xin phê duyệt trước (pre-approval). Điều này giúp bạn biết được ngân sách tối đa của mình.

Bước 2: Xin chấp thuận từ FIRB
Sau khi xác định được ngân sách, bạn cần nộp đơn xin chấp thuận từ FIRB. Quá trình này có thể mất vài tuần, vì vậy bạn nên thực hiện sớm.

Bước 3: Tìm nhà và đặt giá
Khi đã có pre-approval và chấp thuận từ FIRB, bạn có thể tự tin đi tìm mua mua nhà ở Úc. Hãy chắc chắn rằng hợp đồng mua bán có điều khoản "subject to finance" (phụ thuộc vào việc vay vốn thành công) để bảo vệ bạn.

Bước 4: Nộp hồ sơ vay chính thức
Cung cấp đầy đủ giấy tờ cho ngân hàng hoặc mortgage broker để họ tiến hành nộp hồ sơ vay chính thức. Các giấy tờ thường bao gồm: hộ chiếu, visa, bằng chứng thu nhập (hợp đồng lao động, payslips), sao kê ngân hàng, giấy chấp thuận của FIRB, hợp đồng mua bán nhà.

Bước 5: Thẩm định và Chấp thuận cuối cùng
Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị căn nhà và xem xét hồ sơ của bạn. Nếu mọi thứ đều ổn, họ sẽ gửi đề nghị cho vay chính thức (formal approval/unconditional approval).

Bước 6: Ký hợp đồng và Thanh toán (Settlement)
Bạn sẽ làm việc với luật sư hoặc chuyên viên chuyển nhượng (conveyancer) để ký các giấy tờ pháp lý cuối cùng và hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu vào ngày thanh toán (settlement day).

Để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản Úc và các quy trình liên quan, bạn có thể tìm kiếm sự tư vấn từ các dịch vụ tài chính chuyên nghiệp.

Chúc vợ chồng bạn sớm thực hiện được ước mơ sở hữu ngôi nhà của riêng mình tại Úc!

Để tham khảo thêm kinh nghiệm từ cộng đồng, bạn có thể tham gia các nhóm sau:

• Nhà Ở tại Úc - Nguoiviettaiuc.com: https://www.facebook.com/NhaOtaiUc

• Người Việt Tại Úc - Nguoiviettaiuc.Com: https://www.facebook.com/groups/nguoiviettaiucofficial

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Disclaimer: The content of this answer is for informational purposes only and does not replace professional advice. For accurate and personalized information regarding your situation, please consult with a qualified expert or the appropriate authorities.